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土地新规倒逼房企开工 囤地房企面临大考

建筑、建材/不动产
来源:证券市场红周刊   浏览:20   2012-07-08
摘要:新修订的《闲置土地处置办法》从7月1日起正式实施,此次修订加大了政府责任,完善了闲置用地认定办法和程序。房地产上市公司在土地新规前纷纷退地,或预示着土地新规这次不会再成摆设?

近日,荣安地产银亿股份先后公告退掉公司手中闲置了两年多的土地。新修订的《闲置土地处置办法》从7月1日起正式实施,此次修订加大了政府责任,完善了闲置用地认定办法和程序。房地产上市公司在土地新规前纷纷退地,或预示着土地新规这次不会再成摆设?

重罚倒逼房企开工

国土资源部修订后的《闲置土地处置办法》比1999年版多出了21条,分别从调查和认定、处置和认定、预防和监管等方面作出了规定,再次明确了未动工开发满1年的闲置土地,由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。闲置两年的,由政府无偿收回国有建设用地使用权。

“这是在倒逼房企将拿到的土地迅速开工。”方正证券[4.95 3.34% 股吧 研报]房地产研究小组在接受《红周刊》采访时表示,“按照土地出让或者划拨价款的20%征收闲置费并非是个小数目,而两年未开工将无偿收回土地则更是会令开发商损失惨重。”招商地产[26.29 4.99% 股吧 研报]证券部人士则对本刊表示,新政实施使得房地产商更加严格遵守开工时间,只要按照规定时间开工,就不会有太大影响。

“新规执行目前不会直接影响房地产股的价格波动,一方面影响房地产板块的主要因素在于行业基本面和宏观调控情况,另一方面这个政策去年就已经出台了征求意见稿,股市前期也早已经反映了预期,”方正证券认为这项针对开发商囤地的政策不会直接利空地产股,而且上市公司年报中的权益土地储备数据也不清楚,很难说冲击有多严重。

囤地房企面临大考

在M2/GDP持续上涨的背景下,资本市场对拥有巨额土地储备的上市公司不断激励,使得上市房地产企业拼命囤积土地,不顾规定令其资产负债表近几年来普遍呈现出高财务杠杆的特征。“新规一定程度上将有利于遏制开发商肆意圈地,”匿名房地产业内人士接受《红周刊》采访时认为,最近几年地价以坐火箭速度上涨,很多开发商买地后并不急于开发,而是坐等收取涨价红利或者赚取价差,造成了大量闲置土地。他以中西部城市兰州为例,截至2011年底,兰州有待开发土地数,可解决该市户籍人口每家一套住房。

自2010年以来,中央政府再次启动房地产调控,从资金供给端和房地产市场需求端同时实行收缩,造成房地产企业资金链普遍紧张,库存周转率显著下降。2009年,财政部、国土资源部等5部委联手出台规定,把开发商拿地首付款提高到了5成,而且规范了土地出让金的分期缴纳行为。这让开发商拿地更加谨慎,有利于抑制土地价格,从而抑制房价的过快增长。

在中央政府对地方放松房地产调控零容忍下,那些存在囤地行为的开发商,开工将面临资金链紧张问题,不开工则或面临新政的高额处罚。中国指数研究院研究总监何田表示,土地新规对于A股大型房地产公司来说影响倒不算大,因为多数房企是以开发住宅为主,当年拿地当年开发,而对于做高端物业的港资地产商来说,则因为开发周期较长而有负面影响。

执行力度决定成败

以前房地产企业不把土地闲置处罚规定放在眼里,因为作为出让方的地方政府与开发商利益一致,在因土地闲置而面临处罚时,地方政府往往成为开发商的挡箭牌,使这些规定成为一张张空文。比如地方政府允许开发商晚付款,推迟工期、变更土地性质等“护驾”方案。据国土部统计,2010年全国清理整治房地产闲置用地13万亩,处置近10万亩。而其中约半数的土地闲置是因为“政府原因。”

新规对于土地闲置的处罚更有可操作性,“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地”被认定为闲置土地,这使房地产商不能仅动动土就可以逃避处罚。而新版中对“政府原因”致土地闲置也做出了规范,规定市、县人民政府供应的土地必须是“净地”,同时还对“政府原因”进行了细化。

“上有政策,下有对策。后期开发商将会有更多新的花样。”何田对本刊记者表示。据悉,国土资源部公布的其去年年底曝光并督促地方政府处理的18块闲置土地最终处置情况,仅有山东威海一块土地被正式注销登记,其他都以罚款或开始动工等其他方式蒙混过关。看来,土地新规执行情况不容过度乐观,需要密切关注国土资源部门的后续动作。